Αγορά ακινήτου με υποθήκη ή κατάσχεση: Πώς το ανακαλύπτετε, τι κινδύνους διατρέχετε και πώς προστατεύεστε;

Βρήκατε το ιδανικό σπίτι, η τιμή είναι καλή, ο πωλητής φαίνεται συνεπής. Κι όμως, αν παραλείψετε έναν βασικό έλεγχο, μπορεί να αγοράσετε ακίνητο που σέρνει μαζί του βάρη που δεν σας ανήκουν όπως υποθήκη τράπεζας, κατάσχεση από πιστωτή, ακόμα και εκκρεμή αγωγή τρίτου. Στην εποχή των κόκκινων δανείων και των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, αυτός ο κίνδυνος είναι πιο επίκαιρος από ποτέ.

Τι είναι υποθήκη, προσημείωση και κατάσχεση: Ποια η διαφορά;

Πριν καταλάβετε τους κινδύνους, πρέπει να ξέρετε με τι έχετε να κάνετε.

Υποθήκη είναι εμπράγματο δικαίωμα που εγγράφεται στο Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο υπέρ του δανειστή -συνήθως τράπεζας- για να εξασφαλίσει την απαίτησή του. Αν ο οφειλέτης δεν πληρώσει, ο δανειστής μπορεί να βγάλει το ακίνητο σε πλειστηριασμό.

Προσημείωση υποθήκης είναι το «πρόδρομο» της υποθήκης, ένα ασφαλιστικό μέτρο που μπορεί να διαταχθεί από το δικαστήριο και παρέχεται στον δανειστή που δε διαθέτει τίτλο προς εγγραφή υποθήκης, ώστε να ασφαλίσει τη χρηματική απαίτησή του και να εξασφαλίσει τη μελλοντική αναγκαστική εκτέλεση, κατόπιν άδειας του δικαστηρίου το οποίο ορίζει και το ασφαλιστέο ποσό.

Κατάσχεση σημαίνει ότι έχει ξεκινήσει η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης σε βάρος του ακινήτου. Το ακίνητο προορίζεται για πλειστηριασμό και η αγορά του σε αυτό το στάδιο εγκυμονεί σοβαρούς κινδύνους.

Και τα τρία είναι εγγεγραμμένα βάρη, υπάρχουν δηλαδή επίσημα στα δημόσια βιβλία και δεν σβήνονται αυτόματα με τη μεταβίβαση.

Πώς ανακαλύπτετε αν ένα ακίνητο έχει βάρη

Η απάντηση είναι μία: νομικός έλεγχος τίτλων από δικηγόρο, πριν από οποιαδήποτε ενέργεια, πριν ακόμα και από την προκαταβολή.

Ο δικηγόρος ελέγχει στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο τα εξής:

1) Τα Βιβλία Μεταγραφών, για να επαληθευτεί αν ο πωλητής είναι πράγματι ο νόμιμος κύριος, ανατρέχοντας σε βάθος τουλάχιστον 20 ετών (χρόνος έκτακτης χρησικτησίας).

2)Τα Βιβλία Υποθηκών, για να εντοπιστούν τυχόν εγγεγραμμένες υποθήκες ή προσημειώσεις.

3)Τα Βιβλία Κατασχέσεων και Διεκδικήσεων, για να διαπιστωθεί αν έχουν εγερθεί αγωγές ή έχει επιβληθεί κατάσχεση.

4)Το Κτηματολογικό Φύλλο, για να διαπιστωθεί η ορθή καταχώριση δικαιωμάτων και βαρών στο Κτηματολόγιο.

Ένα σημείο που πολλοί αγνοούν είναι το γεγονός ότι ο έλεγχος πρέπει να επαναλαμβάνεται και λίγο πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, ακόμα κι αν είχε γίνει κατά το προσύμφωνο. Είναι σημαντικό δηλαδή να πραγματοποιείται διπλός έλεγχος. Το ακίνητο μπορεί να επιβαρυνθεί με νέο βάρος στο μεταξύ.

Ποιοι είναι οι πραγματικοί κίνδυνοι

Η νομική πραγματικότητα είναι σκληρή: ο καλόπιστος αγοραστής δεν είναι αυτόματα προστατευμένος. Αν αγοράσετε ακίνητο με εγγεγραμμένη υποθήκη χωρίς να το γνωρίζετε  ή γνωρίζοντάς το αλλά χωρίς να φροντίσετε για την εξάλειψή της, ο δανειστής έχει δικαίωμα να επιδιώξει τον πλειστηριασμό ακόμα και στα χέρια σας. Δεν τον αφορά ότι πληρώσατε το τίμημα στον πωλητή.

Κατά τον ίδιο τρόπο, κληρονόμος που παραλαμβάνει ακίνητο βεβαρημένο με υποθήκη μπαίνει στη θέση του οφειλέτη, εφόσον αποδεχτεί την κληρονομιά χωρίς προηγούμενο νομικό και οικονομικό έλεγχο.

Ο κίνδυνος επίσης αυξάνεται σε περιπτώσεις καταδολιευτικής μεταβίβασης: οφειλέτες που έχουν ακίνητο υπό κατάσχεση μεταβιβάζουν βεβιασμένα σε συγγενείς ή τρίτους, με στόχο να αποφύγουν τον πλειστηριασμό. Τέτοιες πράξεις είναι αμφισβητήσιμες δικαστικά από τους πιστωτές.

Πώς προστατεύεστε: Τα 5 κρίσιμα βήματα

Βήμα 1: Νομικός έλεγχος πριν οποιαδήποτε πληρωμή. Ούτε η ελάχιστη προκαταβολή δεν δίνεται πριν ο εξειδικευμένος δικηγόρος σας ελέγξει τους τίτλους. Ανεξάρτητα από πίεση πωλητή ή μεσίτη.

Βήμα 2: Προσύμφωνο με σαφείς όρους εξάλειψης βαρών. Αν το ακίνητο έχει υποθήκη, προσημείωση, ή κατάσχεση, το προσύμφωνο πρέπει να ορίζει ρητά ότι ο πωλητής υποχρεούται να εξαλείψει το βάρος πριν ή κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Συνηθέστερα, η εξόφληση της οφειλής γίνεται απευθείας από το τίμημα αγοράς.

Βήμα 3: Επαλήθευση ποσού οφειλής. Πρέπει να επιβεβαιωθεί ότι η οφειλή που θα εξοφληθεί αντιστοιχεί ακριβώς στο βάρος που εμφανίζεται στα βιβλία. Ο πωλητής μπορεί να έχει περισσότερες οφειλές από αυτές που αναφέρει.

Βήμα 4: Δεύτερος έλεγχος λίγο πριν το οριστικό συμβόλαιο. Αναπόφευκτος. Νέα κατάσχεση ή εγγραφή βάρους μεταξύ προσυμφώνου και οριστικού συμβολαίου είναι εφικτή νομικά και συμβαίνει.

Βήμα 5: Άμεση μεταγραφή του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου μετά την υπογραφή. Η κυριότητα μεταβιβάζεται νομικά στον αγοραστή μόνο με τη μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο ή την καταχώριση στο Κτηματολόγιο. Η καθυστέρηση αφήνει παράθυρο για νέα βάρη.

Ειδική περίπτωση: Αγορά σε πλειστηριασμό

Στους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς η λογική αντιστρέφεται και η φύση του ελέγχου διαφοροποιείται. Το γεγονός ότι το ακίνητο αποκτάται στο πλαίσιο αναγκαστικής εκτέλεσης δε σημαίνει ότι εκλείπουν οι κίνδυνοι για τον υπερθεματιστή. Ενδέχεται να υφίστανται νομικές ή πραγματικές εκκρεμότητες, όπως βάρη που δεν αίρονται αυτοδικαίως, ζητήματα σχετιζόμενα με τη νομή ή την κατοχή του ακινήτου, καθώς και προβλήματα αποβολής τρίτων προσώπων που το κατέχουν ή το χρησιμοποιούν.

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)

Μπορώ να ελέγξω μόνος μου αν ένα ακίνητο έχει υποθήκη; Στο υποθηκοφυλακείο όχι. Μόνο δικηγόρος και δη εξειδικευμένος. Στο Κτηματολόγιο Τεχνικά ναι, μπορείτε να επισκεφτείτε το Κτηματολογικό Γραφείο ή να ζητήσετε απόσπασμα κτηματολογικού φύλλου. Ωστόσο ο έλεγχος αυτός απαιτεί ανάγνωση εγγραφών, γνώση νομολογίας και ιστορικό βάθος 20 ετών. Η ανάθεση σε εξειδικευμένο δικηγόρο δεν είναι πολυτέλεια αλλά διασφαλίζει τα συμφέροντά σας.

Αν αγοράσω ακίνητο με υποθήκη χωρίς να το ξέρω, μπορώ να αναζητήσω αποζημίωση από τον πωλητή; Ναι, υπό προϋποθέσεις. Ο πωλητής ευθύνεται για βάρη που δε γνωστοποιήθηκαν ή αποκρύφθηκαν κατά την πώληση, ιδίως όταν υπάρχει διαβεβαίωση ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο βαρών. Στην περίπτωση αυτή ο αγοραστής μπορεί να αξιώσει αποζημίωση, μείωση του τιμήματος ή ακόμη και υπαναχώρηση από τη σύμβαση. Σε κάθε περίπτωση η δικαστική διεκδίκηση συνεπάγεται χρόνο και κόστος, γι’ αυτό η πρόληψη μέσω νομικού ελέγχου είναι καθοριστικής σημασίας.

Αν η υποθήκη εξοφληθεί, γιατί δεν αρκεί η απόδειξη πληρωμής; Γιατί η εξάλειψη της υποθήκης από τα βιβλία δεν γίνεται αυτόματα. Απαιτείται επίσημη διαδικασία άρσης/εξάλειψης στο Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο. Μέχρι τότε, το βάρος εξακολουθεί νομικά να υπάρχει.

Μπορεί ένα ακίνητο να έχει κατάσχεση και να πωλείται κανονικά; Η πώληση δεν απαγορεύεται ρητά, αλλά είναι εξαιρετικά επικίνδυνη για τον αγοραστή. Ο πιστωτής έχει δικαίωμα να προχωρήσει στον πλειστηριασμό ακόμα και μετά τη μεταβίβαση.

Τι είναι η «εξάλειψη προσημείωσης» και πότε γίνεται; Η εξάλειψη είναι η επίσημη διαγραφή του βάρους από τα βιβλία. Γίνεται είτε μετά από εξόφληση της οφειλής με συναίνεση του δανειστή, είτε με δικαστική απόφαση. Πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν ή ταυτόχρονα με την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

Ισχύει κάτι διαφορετικό για ξένους αγοραστές; Η νομική διαδικασία είναι η ίδια για Έλληνες και αλλοδαπούς. Ξένοι επενδυτές που αγοράζουν χωρίς να γνωρίζουν καλά το ελληνικό σύστημα δημοσιότητας εμπραγμάτων δικαιωμάτων είναι ιδιαίτερα εκτεθειμένοι. Η παρουσία δικηγόρου με εξειδίκευση στο ελληνικό κτηματολόγιο είναι εδώ απολύτως αναγκαία.

Πόσο κοστίζει ο νομικός έλεγχος; Εξαρτάται από την πολυπλοκότητα της υπόθεσης και το πλήθος των τίτλων. Σε σχέση με την αξία του ακινήτου και τον κίνδυνο που αποτρέπει, πρόκειται για ένα από τα πιο cost-effective βήματα οποιασδήποτε αγοράς.

Μια «κρυφή» υποθήκη ή μια ξεχασμένη κατάσχεση μπορεί να τινάξει στον αέρα την πιο σημαντική επένδυση της ζωής σας. Αυτό που μοιάζει με ευκαιρία, μπορεί να εξελιχθεί σε μια δαπανηρή και χρονοβόρα δικαστική περιπέτεια.

Ο νομικός έλεγχος τίτλων δεν είναι μια απλή διαδικασία, είναι το φίλτρο που ξεχωρίζει την ασφαλή αγορά από ένα σοβαρό ρίσκο. Γι’ αυτό μην αφήνετε τίποτα στην τύχη.

Ο προσεκτικός έλεγχος των τίτλων, η κατάλληλη προετοιμασία του συμβολαιογραφικού  εγγράφου και εν γένει η συνεργασία με έμπειρους επαγγελματίες είναι σημεία-κλειδιά για την επιτυχή έκβαση της διαδικασίας.

Το γραφείο μας διαθέτει πολυετή εμπειρία στον νομικό έλεγχο τίτλων ακινήτων και στη διαχείριση υποθέσεων που αφορούν εγγεγραμμένα βάρη, όπως υποθήκες, προσημειώσεις και κατασχέσεις. Παρέχουμε ολοκληρωμένη νομική υποστήριξη σε κάθε στάδιο της αγοραπωλησίας, από τον προληπτικό έλεγχο έως την ασφαλή ολοκλήρωση της μεταβίβασης, διασφαλίζοντας την πλήρη προστασία των συμφερόντων των εντολέων μας.

📞 Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 2108251894,  6932455478 και στο e-mail: [email protected]