Προσύμφωνο Αγοραπωλησίας Ακινήτου – Τι πρέπει οπωσδήποτε να περιλαμβάνει και τι γίνεται αν ο πωλητής το αθετήσει

Βρήκατε το ακίνητο που θέλετε. Συμφωνήσατε στην τιμή. Τώρα τι; Η γεφύρωση ανάμεσα στη χειραψία και στο οριστικό συμβόλαιο λέγεται προσύμφωνο και είναι ακριβώς εκεί που οι περισσότεροι αγοραστές κάνουν τα μεγαλύτερα λάθη. Ή υπογράφουν κάτι που δεν προστατεύει πραγματικά τα συμφέροντά τους, ή ακόμα χειρότερα νομίζουν ότι υπέγραψαν νόμιμο προσύμφωνο, ενώ αυτό είναι εξαρχής άκυρο.

Τι είναι το προσύμφωνο και ποιος ο σκοπός του

Το προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου είναι μια ενοχική, υποσχετική δικαιοπραξία. Με απλά λόγια ο πωλητής δεσμεύεται να μεταβιβάσει το ακίνητο στον αγοραστή, και ο αγοραστής δεσμεύεται αντίστοιχα να προσέλθει και να καταβάλει το συμφωνημένο τίμημα στον πωλητή.

Δεν είναι τίτλος ιδιοκτησίας. Δεν μεταβιβάζει την κυριότητα. Ο πωλητής παραμένει νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου μέχρι την υπογραφή και μεταγραφή του οριστικού συμβολαίου. Αυτή είναι η βασική παρεξήγηση που οδηγεί σε δυσάρεστες εκπλήξεις.

Ο βασικός κανόνας που αγνοούν οι περισσότεροι: Συμβολαιογραφικός Τύπος

Το προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου πρέπει υποχρεωτικά να περιβληθεί τον τύπο συμβολαιογραφικού εγγράφου σύμφωνα με τα άρθρα 166, 369 και 1033 ΑΚ, να συνταχθεί δηλαδή ενώπιον συμβολαιογράφου με υποχρέωση υπογραφής και από τον ίδιο προκειμένου να παραχθούν έννομα αποτελέσματα.

Αντιθέτως το ιδιωτικό συμφωνητικό είναι μια γραπτή συμφωνία που συνάπτεται ανάμεσα στα δύο μέρη και δεν περιβάλλεται του συμβολαιογραφικού τύπου. Αυτός ο τύπος συμφωνίας συχνά χρησιμοποιείται σε πιο καθημερινές και λιγότερο σοβαρές συμφωνίες όπως στη μίσθωση ακινήτου και κυρίως για τη μεταβίβαση μικρών ποσών. Συνάπτεται χωρίς την παρέμβαση τρίτου φορέα και δεν απαιτεί δημόσια καταχώριση γεγονός που μπορεί να δυσκολέψει την αποδεικτική διαδικασία.

Τι πρέπει οπωσδήποτε να περιλαμβάνει

Ένα καλοδιατυπωμένο προσύμφωνο δεν είναι απλώς μια λίστα ονομάτων και αριθμών. Είναι η συμφωνία που θα σας προστατεύσει ή θα σας εκθέσει αν κάτι πάει στραβά. Ιδού τι δεν πρέπει να λείπει:

• Πλήρης ταυτοποίηση των μερών

Ονοματεπώνυμα, ΑΦΜ, στοιχεία ταυτότητας πωλητή και αγοραστή. Σε περίπτωση που ο πωλητής αποκτά το ακίνητο λόγω κληρονομικής διαδοχής, απαιτείται να έχει προηγουμένως συνταχθεί και μεταγραφεί η πράξη αποδοχής κληρονομιάς ή άλλος νόμιμος τίτλος κτήσης στο όνομά του.

• Ακριβής περιγραφή του ακινήτου

Τοποθεσία, εμβαδόν, ΚΑΕΚ, χαρακτηρισμός (διαμέρισμα, οικόπεδο, αγροτεμάχιο κ.λπ.), όροφος, και αναφορά στα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια.

• Συμφωνηθέν τίμημα και τρόπος εξόφλησης

Πόσο δίνεται ως προκαταβολή-αρραβώνας, πόσο καταβάλλεται στο οριστικό συμβόλαιο, αν συμμετέχει τράπεζα με δάνειο και οι ακριβείς ημερομηνίες καταβολών.

• Ρητή ημερομηνία υπογραφής οριστικού συμβολαίου

Χωρίς συγκεκριμένη προθεσμία, το προσύμφωνο μένει «ανοιχτό». Η ημερομηνία να είναι ρητή, όχι «εντός εύλογου χρόνου», μετά την παρέλευση της οποίας τα μέρη θα μπορούν να υπαναχωρήσουν.

• Κατάσταση ακινήτου ως προς βάρη

Ρητή δήλωση του πωλητή ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο υποθηκών, κατασχέσεων, διεκδικήσεων, ή ότι οποιοδήποτε βάρος θα εξαλειφθεί πριν ή κατά την υπογραφή του οριστικού.

• Κατάσταση ακινήτου ως προς αυθαιρεσίες

Ρητή δήλωση ότι δεν υπάρχουν μη τακτοποιημένες αυθαίρετες κατασκευές ή, εφόσον υπάρχουν, ποιος αναλαμβάνει την τακτοποίησή τους.

• Αρραβώνας

Ο αρραβώνας (άρθρο 394 ΑΚ) λειτουργεί ως εγγύηση και σε περίπτωση υπαναχώρησης επιτρέπει τη μονομερή παρακράτηση ή απαίτηση διπλάσιου ποσού.

• Ρήτρα αυτοσύμβασης (εφόσον συμφωνηθεί).

Με τη ρήτρα αυτοσύμβασης παρέχεται πληρεξουσιότητα στο ένα μέρος να καταρτίσει την οριστική σύμβαση και για λογαριασμό του άλλου (άρθρο 235 ΑΚ), σε περίπτωση που αυτός δεν προσέλθει ή αρνηθεί να συμπράξει.

• Παράδοση σχετικών εγγράφων

Ρητή αναφορά ότι ο πωλητής θα παραδώσει μέχρι το οριστικό συμβόλαιο τίτλους ιδιοκτησίας, πολεοδομική άδεια, βεβαίωση μηχανικού, ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ), φορολογική ενημερότητα, ασφαλιστική ενημερότητα.

     10) Ποινική ρήτρα

Η ποινική ρήτρα είναι προκαθορισμένη χρηματική κύρωση σε περίπτωση αθέτησης του προσυμφώνου, η οποία οφείλεται χωρίς να απαιτείται απόδειξη ζημίας και λειτουργεί ως βασικός μηχανισμός διασφάλισης της συμφωνίας.

Τι γίνεται αν κάποιο από τα μέρη δεν τηρήσει το προσύμφωνο

Αν ένας από τους συμβαλλόμενους δεν τηρήσει την υποχρέωσή του και αρνηθεί να συμμετάσχει στην κατάρτιση της κύριας σύμβασης, δηλαδή δεν εμφανιστεί για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, ο άλλος έχει το δικαίωμα είτε να απαιτήσει την εκπλήρωση της υποχρέωσης, είτε να ζητήσει αποζημίωση, σύμφωνα με τα άρθρα 383 και 385 του Αστικού Κώδικα.

Στην περίπτωση που επιδιώκεται η εκπλήρωση, κατατίθεται αγωγή με αίτημα να υποχρεωθεί ο εναγόμενος σε δήλωση βούλησης για την ολοκλήρωση της κύριας σύμβασης.

Όταν η απόφαση καταστεί τελεσίδικη, θεωρείται νομικά ότι η δήλωση βούλησης του εναγόμενου έχει ήδη δοθεί. Έτσι, ο ενάγων μπορεί να προχωρήσει σε δήλωση αποδοχής και να ολοκληρώσει την κατάρτιση της σύμβασης (του οριστικού συμβολαίου).

Τέλος, η τελεσίδικη δικαστική απόφαση, μαζί με τη συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής, πρέπει να μεταγραφούν και να καταχωριστούν στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Ο κρυφός κίνδυνος: Πολλαπλά προσύμφωνα

Ένας κακόπιστος πωλητής μπορεί να υπογράψει προσύμφωνο με τον αγοραστή Α, ταυτόχρονα με τον αγοραστή Β, και τελικά να μεταβιβάσει το ακίνητο οριστικά στον αγοραστή Γ. Το προσύμφωνο δεν εγγράφεται στο Κτηματολόγιο και δεν έχει δημοσιότητα έναντι τρίτων. Αυτός που τελικά αποκτά κυριότητα είναι εκείνος που μεταγράφει πρώτος το οριστικό συμβόλαιο.

Οι υπόλοιποι παραμένουν με αξιώσεις αποζημίωσης, αλλά χωρίς ακίνητο.

Γι’ αυτό ο χρόνος μεταξύ υπογραφής προσυμφώνου και οριστικού συμβολαίου πρέπει να είναι ο μικρότερος δυνατός, και κάθε καθυστέρηση πρέπει να παρακολουθείται στενά από τον εξειδικευμένο δικηγόρο σας.

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)

Μπορεί ένα ιδιωτικό συμφωνητικό να ισχύει ως προσύμφωνο; Όχι. Το προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου είναι άκυρο αν δεν συνταχθεί ενώπιον συμβολαιογράφου. Ένα ιδιωτικό έγγραφο δεν έχει τόσο ισχυρή νομική δεσμευτικότητα.

Αν δώσω προκαταβολή χωρίς συμβολαιογραφικό προσύμφωνο και ο πωλητής εξαφανιστεί, τι κάνω; Μπορείτε να αναζητήσετε τα χρήματά σας μέσω αγωγής αδικαιολόγητου πλουτισμού ή αδικοπραξίας. Είναι δυνατόν να τα πάρετε πίσω, αλλά η διαδικασία είναι χρονοβόρα και δεν είναι εγγυημένη.

Πόσο συνήθως είναι το ποσό αρραβώνα; Συμφωνείται ελεύθερα. Στην πράξη κυμαίνεται από 5% έως 15% του συνολικού τιμήματος.

Μπορεί ο αγοραστής να υπαναχωρήσει από το προσύμφωνο; Ναι, αλλά χάνει τον αρραβώνα του, εφόσον δεν συντρέχει δικαιολογημένος λόγος. Αν η αθέτηση οφείλεται σε λόγο που βαρύνει τον πωλητή (π.χ. κρυφά βάρη, ψευδείς δηλώσεις), ο αγοραστής έχει και αξίωση επιστροφής.

Το προσύμφωνο εμποδίζει τον πωλητή να πουλήσει σε άλλον; Νομικά τον δεσμεύει ενοχικά, αλλά δεν εμποδίζει την εμπράγματη μεταβίβαση σε τρίτο. Αν πουλήσει σε άλλον και εκείνος μεταγράψει πρώτος, εσείς χάνετε το ακίνητο και μένετε μόνο με αξίωση αποζημίωσης κατά του πωλητή.

Χρειάζεται δικηγόρος για να υπογράψω προσύμφωνο; Ο συμβολαιογράφος διασφαλίζει τη νομιμότητα της πράξης και την τήρηση του τύπου, αλλά δεν ενεργεί αποκλειστικά προς όφελός σας. Ο ρόλος του είναι ουδέτερος και αφορά και τα δύο μέρη. Αντίθετα, ένας δικηγόρος εξετάζει το προσύμφωνο με μοναδικό στόχο τη δική σας προστασία. Εντοπίζει κινδύνους, διορθώνει ασάφειες και διαπραγματεύεται όρους που μπορεί να αποδειχθούν καθοριστικοί σε περίπτωση διαφωνίας.

Στην πράξη, η ουσιαστική διαφορά δεν είναι αν θα υπογραφεί το προσύμφωνο, αλλά με ποιους όρους. Και εκεί, η παρουσία δικηγόρου είναι συχνά ο μόνος τρόπος να διασφαλίσετε ότι το κείμενο σας καλύπτει πραγματικά.

Πόσο κοστίζει η σύνταξη προσυμφώνου; Η συμβολαιογραφική αμοιβή για το προσύμφωνο αποτελεί κατά κανόνα τμήμα της συνολικής αμοιβής για το οριστικό συμβόλαιο. Συνήθως καταβάλλεται από τον αγοραστή.

Τι γίνεται με τον φόρο μεταβίβασης στο προσύμφωνο; Δεν καταβάλλεται φόρος μεταβίβασης κατά το στάδιο του προσυμφώνου. Η κυριότητα δεν μεταβιβάζεται άρα δεν υπάρχει φορολογική υποχρέωση. Ο φόρος καταβάλλεται κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

Το προσύμφωνο δεν είναι μια τυπική διαδικασία, αλλά το βασικό εργαλείο που διασφαλίζει τη συναλλαγή σας. Αν είναι άκυρο ως προς τον τύπο ή ελλιπές ως προς το περιεχόμενο, στην πράξη δεν σας παρέχει προστασία. Πριν υπογράψετε οτιδήποτε, συμβουλευτείτε  εξειδικευμένο δικηγόρο η καθοδήγηση του οποίου δεν είναι απλώς χρήσιμη, αλλά κρίσιμη για να αποφύγετε σοβαρούς κινδύνους και λάθη που μπορεί να σας κοστίσουν πολύ περισσότερο.

Το γραφείο μας διαθέτει εξειδίκευση στη σύνταξη και τον έλεγχο προσυμφώνων αγοραπωλησίας ακινήτων, διασφαλίζοντας ότι κάθε συμφωνία πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις και καλύπτει ουσιαστικά τα συμφέροντα των εντολέων μας. Με πολυετή εμπειρία σε συναλλαγές ακινήτων, παρέχουμε ολοκληρωμένη νομική καθοδήγηση σε όλα τα στάδια, από τη διαπραγμάτευση των όρων έως την ασφαλή κατάρτιση και ολοκλήρωση της μεταβίβασης, προλαμβάνοντας κινδύνους που μπορεί να οδηγήσουν σε ακυρότητα ή σε μελλοντικές διαφορές.

📞 Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 2108251894,  6932455478 και στο e-mail: [email protected]