Μια αποθήκη που έγινε σαλόνι. Μια βεράντα που έκλεισε. Ένα υπόγειο που έγινε κατοικήσιμος χώρος. Ένα πατάρι χωρίς άδεια. Στην Ελλάδα, εκατομμύρια ακίνητα φέρουν κάποια αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης και οι περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν το γνωρίζουν ή δεν το έχουν αντιμετωπίσει. Όταν όμως έρθει η ώρα να πουλήσουν, η πραγματικότητα χτυπά δυνατά την πόρτα.
Τι είναι αυθαίρετη κατασκευή
Αυθαίρετη κατασκευή δεν είναι μόνο ένα σπίτι χτισμένο από μηδενός χωρίς άδεια. Στην πράξη, αυθαίρετο μπορεί να είναι οτιδήποτε δεν συμφωνεί με τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας. Ενδεικτικά:
Κατασκευή ακινήτου χωρίς οικοδομική άδεια. Υπέρβαση δόμησης, κάλυψης ή ύψους πάνω από το 2% των εγκεκριμένων σχεδίων. Κατασκευές που δεν εμφανίζονται στα εγκεκριμένα σχέδια όπως αποθήκες, πισίνες, BBQ, κλειστοί χώροι στάθμευσης, αίθρια. Αλλαγή χρήσης ακινήτου (π.χ. αποθήκη σε κατοικία). Ενοποίηση ή διαχωρισμός διαμερισμάτων χωρίς άδεια. Κλεισίματα βεραντών, σκεπές σε ακάλυπτους χώρους, πατάρια.
Αν εντοπίζετε κάτι από τα παραπάνω στο ακίνητό σας και δεν εμφανίζεται στα επίσημα σχέδια, πιθανότατα έχετε αυθαίρετο.
Ο Νόμος 4495/2017: Ο Βασικός Νόμος Τακτοποίησης
Ο Ν. 4495/2017 είναι το ισχύον νομικό πλαίσιο για τη ρύθμιση αυθαίρετων κατασκευών. Κατηγοριοποιεί τις αυθαιρεσίες σε 5 κατηγορίες ανάλογα με τη βαρύτητα και τον χρόνο κατασκευής, και προβλέπει διαφορετική μεταχείριση για κάθε μία.
Βασική διαχωριστική γραμμή: Μόνο αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν έως και την 27η Ιουλίου 2011 μπορούν να υπαχθούν στον νόμο. Κατασκευές μετά από αυτή την ημερομηνία δεν τακτοποιούνται και αντιμετωπίζουν πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης, καθώς και κίνδυνο κατεδάφισης.
Οι 5 Κατηγορίες Αυθαιρέτων
Κατηγορία 1: Προ του 1975
Κατασκευές που ολοκληρώθηκαν πριν τις 9 Ιουνίου 1975 εξαιρούνται οριστικά από κατεδάφιση με καταβολή παραβόλου μόλις 250 ευρώ και χωρίς ειδικό πρόστιμο. Η πιο ευνοϊκή κατηγορία.
Κατηγορία 2: Προ του 1983
Αυθαίρετες κατασκευές που έχουν ολοκληρωθεί πριν από την 1.1.1983 υπάγονται στις διατάξεις του νόμου και μπορούν να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση, με την καταβολή του σχετικού παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου. Ωστόσο, η ένταξη στην κατηγορία αυτή δεν επιτρέπεται όταν στο ίδιο ακίνητο ή στην ίδια ιδιοκτησία υπάρχουν και άλλες αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης που έγιναν μετά το 1983.
Κατηγορίες 3: Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις
Μικρές υπερβάσεις δόμησης ή τεχνικές αναντιστοιχίες. Τακτοποιούνται με σχετικά χαμηλό πρόστιμο και οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση.
Κατηγορία 4: Σοβαρότερες παραβάσεις
Μεγαλύτερες αυθαιρεσίες που δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν πλήρως. Επιτρέπεται η τακτοποίηση με αναστολή κυρώσεων για 30 χρόνια, καταβάλλοντας ειδικό πρόστιμο.
Κατηγορία 5: Σύνηθες αυθαίρετο
Η πλέον συνηθισμένη κατηγορία. Αναστολή κυρώσεων για 30 έτη, επιτρέπεται η μεταβίβαση μετά την υπαγωγή και καταβολή του προστίμου.
Τι ΔΕΝ μπορεί να τακτοποιηθεί
Ο νόμος δεν είναι ανοιχτή πόρτα για τα πάντα. Απολύτως μη τακτοποιήσιμα είναι:
Κατασκευές μετά την 27η/7/2011. Αυθαίρετα σε ρέματα, αιγιαλό, δάση και δασικές εκτάσεις, αρχαιολογικούς χώρους. Αυθαίρετα επί παραβάσεων που απειλούν άμεσα τη δημόσια ασφάλεια ή σε ζώνες απόλυτης απαγόρευσης δόμησης. Κατασκευές για τις οποίες υπάρχει ήδη οριστική απόφαση κατεδάφισης σε ισχύ.
Σε αυτές τις περιπτώσεις δεν υπάρχει σωτήριο νομικό εργαλείο και ο κίνδυνος κατεδάφισης είναι πραγματικός.
Πώς επηρεάζεται η πώληση του ακινήτου
Εδώ βρίσκεται ο κεντρικός κίνδυνος για χιλιάδες ιδιοκτήτες που θέλουν να πουλήσουν: ακίνητο με μη τακτοποιημένες αυθαιρεσίες δεν μπορεί νόμιμα να μεταβιβαστεί.
Για κάθε πώληση, ο μηχανικός είναι υποχρεωμένος να εκδώσει Βεβαίωση Νομιμότητας, στην οποία βεβαιώνει ότι το ακίνητο δεν φέρει μη δηλωμένες αυθαιρεσίες ή ότι αυτές έχουν τακτοποιηθεί. Χωρίς αυτή τη βεβαίωση, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να συντάξει συμβόλαιο.
Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι αν προσπαθήσετε να πουλήσετε με κρυμμένο αυθαίρετο, κινδυνεύετε με ακύρωση του συμβολαίου, τεράστιες κυρώσεις τόσο για εσάς όσο και για τον μηχανικό και τον συμβολαιογράφο, και αστική ευθύνη απέναντι στον αγοραστή.
Επιπλέον, ακίνητο με αυθαιρεσίες δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως εξασφάλιση για δάνειο ή να αποτελέσει αντικείμενο υποθήκης ή προσημείωσης.
Διαδικασία Τακτοποίησης
Βήμα 1: Αποτύπωση
Εξειδικευμένος μηχανικός αποτυπώνει την υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου και εντοπίζει κάθε αποκλίση από τα εγκεκριμένα σχέδια.
Βήμα 2: Κατηγοριοποίηση
Προσδιορίζεται σε ποια κατηγορία του Ν. 4495/2017 υπάγεται η αυθαιρεσία.
Βήμα 3: Υπολογισμός προστίμου
Το πρόστιμο υπολογίζεται βάσει της κατηγορίας, του εμβαδού, της παλαιότητας και της τιμής ζώνης. Προσφέρεται δυνατότητα καταβολής σε έως 120 δόσεις.
Βήμα 4: Ηλεκτρονική υποβολή
Ο μηχανικός υποβάλλει ηλεκτρονικά όλα τα δικαιολογητικά μέσω του συστήματος του ΤΕΕ.
Βήμα 5:Ολοκλήρωση
Μετά την καταβολή του ειδικού παραβόλου, η κατασκευή τακτοποιείται και το ακίνητο μπορεί νόμιμα να μεταβιβαστεί.
Σημαντικό: το πρόστιμο αυξάνεται κατά 5% για κάθε επιπλέον έτος καθυστέρησης, οπότε η καθυστέρηση συνεπάγεται κόστος.
Συχνές ερωτήσεις (FAQ)
Πώς ξέρω αν το σπίτι μου έχει αυθαιρεσίες; Συγκρίνετε τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια της οικοδομικής άδειας με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Αν δεν έχετε τα σχέδια, μπορείτε να τα αναζητήσετε στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ) του δήμου σας. Ένας μηχανικός μπορεί να κάνει τη σύγκριση για εσάς.
Μπορώ να αγοράσω ακίνητο με τακτοποιημένη αυθαιρεσία; Ναι, και είναι πολύ συνηθισμένο. Η τακτοποίηση δεν σημαίνει νομιμοποίηση με την πλήρη έννοια, σημαίνει αναστολή κυρώσεων για 30 χρόνια. Γνωρίζετε εξαρχής την κατάσταση και η συναλλαγή είναι νόμιμη.
Τι γίνεται αν αγοράσω ακίνητο και αργότερα ανακαλύψω αυθαίρετο που δεν είχε δηλωθεί; Έχετε αξίωση αποζημίωσης κατά του πωλητή, ενδεχομένως και αίτημα ακύρωσης της αγοραπωλησίας. Για αυτό ακριβώς ο πολεοδομικός έλεγχος από μηχανικό πριν την υπογραφή είναι αδιαπραγμάτευτος.
Μπορώ να νοικιάσω ακίνητο με αδήλωτη αυθαιρεσία; Για κατοικίες, σε γενικές γραμμές επιτρέπεται, αλλά για εκμίσθωση επαγγελματικών χώρων που απαιτούν άδεια λειτουργίας απαγορεύεται. Σε κάθε περίπτωση, ο κίνδυνος παραμένει αν υπάρξει έλεγχος ή καταγγελία.
Πόσο κοστίζει η τακτοποίηση; Το κόστος εξαρτάται από την κατηγορία, το εμβαδόν και την τιμή ζώνης. Εκτός από το ειδικό πρόστιμο, υπάρχει και η αμοιβή του μηχανικού. Ως ένδειξη, το παράβολο ένταξης ξεκινά από 250 ευρώ για κατασκευές έως 100 τ.μ. Το ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται ξεχωριστά και μπορεί να κυμαίνεται από λίγες εκατοντάδες έως αρκετές χιλιάδες ευρώ.
Ο αγοραστής μπορεί να αναλάβει την τακτοποίηση αντί για τον πωλητή; Ναι, είναι συνηθισμένη πρακτική. Ο πωλητής μεταβιβάζει με μειωμένο τίμημα και ο αγοραστής αναλαμβάνει το κόστος τακτοποίησης. Αυτό πρέπει να αποτυπώνεται ρητά στο συμβόλαιο.
Τι γίνεται αν το αυθαίρετο δεν μπορεί να τακτοποιηθεί; Αν η αυθαιρεσία είναι μεταγενέστερη της 27ης/7/2011 ή βρίσκεται σε απαγορευμένη ζώνη, το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί εφόσον δεν κατεδαφιστεί ή δεν αποκατασταθεί πλήρως στην αδειοδοτημένη κατάσταση.
Η αυθαίρετη κατασκευή είναι μια ελληνική πραγματικότητα. Αλλά η άγνοια έχει κόστος, και συνήθως αυτό το κόστος εμφανίζεται ακριβώς τη στιγμή που θέλετε να πουλήσετε ή να αξιοποιήσετε το ακίνητό σας. Ο πολεοδομικός έλεγχος και η τακτοποίηση είναι η μόνη ασφαλής διαδρομή που προτείνετε να ακολουθήσετε με τη συνδρομή πάντα του εξειδικευμένου δικηγόρου σας.
Ως γραφείο σε συνεργασία με εξειδικευμένους μηχανικούς, καθοδηγούμε τους εντολείς μας στον έλεγχο της πολεοδομικής κατάστασης, στη ρύθμιση αυθαιρεσιών και στη διασφάλιση της νομιμότητας κάθε συναλλαγής, αποτρέποντας κινδύνους που μπορεί να οδηγήσουν σε ακυρότητα ή ευθύνη μετά τη μεταβίβαση.
📞 Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 2108251894, 6932455478 και στο e-mail: [email protected]
