Η αγορά ακινήτου είναι για τους περισσότερους μια από τις σημαντικότερες οικονομικές αποφάσεις της ζωής τους. Όταν όμως, μετά την υπογραφή του συμβολαίου, αποκαλύπτεται ότι το ακίνητο είναι υποθηκευμένο ή βαρύνεται με προσημείωση, ο αγοραστής βρίσκεται αντιμέτωπος με μια δυσάρεστη και αγχωτική πραγματικότητα.

Το πρόβλημα δεν είναι θεωρητικό.

Μπορεί να σημαίνει κίνδυνο αναγκαστικής εκτέλεσης δηλαδή πλειστηριασμό, περιορισμό στην αξιοποίηση του ακινήτου ή ακόμη και απώλεια χρημάτων, όπως κατάσχεση της επικαρπίας.

Το σημαντικό είναι ότι η κατάσταση δεν είναι αδιέξοδη.

Υπάρχουν νομικά μέσα προστασίας, αρκεί να υπάρξει άμεση και σωστή αντίδραση.

Τι σημαίνει υποθηκευμένο ακίνητο;

Ένα ακίνητο θεωρείται υποθηκευμένο όταν έχει εγγραφεί σε βάρος του υποθήκη, προσημείωση υποθήκης, κατάσχεση ή άλλο εμπράγματο βάρος.

Τα βάρη αυτά εξασφαλίζουν συνήθως τραπεζικές απαιτήσεις ή άλλες οφειλές του πωλητή.

Αν δεν εξαλειφθούν πριν ή κατά τη μεταβίβαση, δεν εξαφανίζονται με την αλλαγή ιδιοκτησίας. Ακολουθούν το ακίνητο και δεσμεύουν και τον νέο κύριο.

Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής μπορεί να βρεθεί ιδιοκτήτης ενός ακινήτου που παραμένει εκτεθειμένο σε απαιτήσεις τρίτων, που σημαίνει ότι μπορεί να το χάσει με πλειστηριασμό.

Είναι νόμιμη η πώληση υποθηκευμένου ακινήτου;

Η πώληση υποθηκευμένου ακινήτου δεν απαγορεύεται από τον νόμο. Είναι απολύτως επιτρεπτή. Η κρίσιμη παράμετρος, όμως, είναι η ενημέρωση και ο τρόπος χειρισμού της συναλλαγής. Ο πωλητής οφείλει να ενημερώσει τον αγοραστή για την ύπαρξη του βάρους και, κατά κανόνα, να μεριμνήσει, μέσω του δικηγόρου του, για την εξάλειψή του με την καταβολή μέρους ή του συνόλου του τιμήματος. Αν το βάρος παραμείνει ενεργό και ο αγοραστής δεν είχε πλήρη γνώση, μπορεί να προκύψουν αξιώσεις ακύρωσης της σύμβασης ή αποζημίωσης. Η απόκρυψη τέτοιου στοιχείου δεν είναι αδιάφορη νομικά. Αντιμετωπίζεται ως απάτη.

Πώς μπορεί να προκύψει το πρόβλημα;

Στην πράξη, τα προβλήματα εμφανίζονται συχνότερα όταν δεν έχει προηγηθεί ουσιαστικός έλεγχος τίτλων. Η βιασύνη για ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, η απουσία νομικής εκπροσώπησης ή η εσφαλμένη πεποίθηση ότι ο συμβολαιογράφος ελέγχει σε βάθος όλα τα βάρη οδηγούν συχνά σε δυσάρεστες εκπλήξεις. Ο συμβολαιογράφος διασφαλίζει τη νομιμότητα της πράξης και ελέγχει τα απαραίτητα έγγραφα, όμως ο αναλυτικός έλεγχος της αλυσίδας τίτλων και των εγγραφών αποτελεί αντικείμενο του δικηγόρου. Η παράλειψη αυτού του σταδίου είναι συνήθως η ρίζα του προβλήματος.

Τι μπορώ να κάνω αν διαπιστώσω ότι το ακίνητο είναι υποθηκευμένο;

Το πρώτο βήμα είναι η άμεση νομική αξιολόγηση. Πρέπει να εξεταστεί το συμβόλαιο αγοραπωλησίας, οι δηλώσεις του πωλητή και το ακριβές περιεχόμενο του βάρους. Σε πολλές περιπτώσεις, το ίδιο το συμβόλαιο περιλαμβάνει ρήτρες με τις οποίες ο πωλητής δηλώνει ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο από βάρη. Αν αποδειχθεί ότι υπήρξε απόκρυψη ή ψευδής δήλωση, μπορεί να θεμελιωθεί ευθύνη του πωλητή για ακύρωση της σύμβασης ή για αποζημίωση. Σε ορισμένες περιπτώσεις είναι δυνατή η δικαστική διεκδίκηση εξάλειψης του βάρους ή η υποχρέωση του πωλητή να εξοφλήσει την οφειλή. Εάν το ζήτημα δεν επιλυθεί εξωδικαστικά, μπορεί να απαιτηθεί αγωγή ή ακόμη και λήψη ασφαλιστικών μέτρων για την προστασία της περιουσίας. Η έγκαιρη αντίδραση είναι καθοριστική, ιδίως όταν υπάρχει κίνδυνος αναγκαστικής εκτέλεσης.

Αν, αντίθετα, ο αγοραστής γνώριζε ρητά την ύπαρξη της υποθήκης και την αποδέχθηκε, οι δυνατότητες προσβολής της σύμβασης περιορίζονται. Ακόμη και τότε, όμως, εξετάζεται προσεκτικά το περιεχόμενο του συμβολαίου και οι ειδικές συμφωνίες που έχουν καταγραφεί.

Μπορεί να πουληθεί ένα ακίνητο με υποθήκη;

Η πώληση ακινήτου που επιβαρύνεται με υποθήκη ή στεγαστικό δάνειο είναι απολύτως συνηθισμένη στην πράξη. Πολλοί ιδιοκτήτες πωλούν ακίνητα που δεν έχουν ακόμη αποπληρωθεί πλήρως, αρκεί να τηρηθεί η σωστή διαδικασία. Η επιτυχής ολοκλήρωση της συναλλαγής προϋποθέτει έγκαιρη ενημέρωση της τράπεζας και σαφή καθορισμό του ποσού που απαιτείται για την άρση της υποθήκης.

Ο πωλητής δια του δικηγόρου του απευθύνεται στην τράπεζα ή στην εταιρεία διαχείρισης δανείων, η οποία εκδίδει έγγραφο όπου αναφέρεται το ακριβές ποσό εξόφλησης. Ο αγοραστής ενημερώνεται πλήρως για την ύπαρξη της υποθήκης και για το πώς θα καταβληθεί το σχετικό ποσό. Κατά τη σύνταξη του συμβολαίου προβλέπεται ρητά ότι μέρος του τιμήματος θα καταβληθεί απευθείας στην τράπεζα και το υπόλοιπο στον πωλητή. Μετά την εξόφληση, η τράπεζα προχωρά στη διαγραφή της υποθήκης από το Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο και το ακίνητο μεταβιβάζεται ελεύθερο από το συγκεκριμένο βάρος.

Η διαδικασία αυτή μπορεί να απαιτήσει χρόνο και συνεπάγεται επιπλέον έξοδα, ιδίως για την άρση της υποθήκης. Σε ορισμένες περιπτώσεις υπάρχει περιθώριο διαπραγμάτευσης με την τράπεζα, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για εφάπαξ εξόφληση.

Γιατί είναι σημαντική η συνδρομή δικηγόρου;

Σε υποθέσεις όπου ανακύπτει ζήτημα υποθήκης ή προσημείωσης, ο ρόλος του δικηγόρου είναι καθοριστικός. Ο δικηγόρος αξιολογεί τη νομιμότητα της αγοραπωλησίας, εξετάζει τις ευθύνες των εμπλεκομένων, αναλαμβάνει διαπραγματεύσεις με τράπεζες και κινεί τις απαραίτητες δικαστικές διαδικασίες όταν αυτό απαιτείται. Πάνω απ’ όλα, προστατεύει το δικαίωμα κυριότητας του αγοραστή και επιδιώκει την αποκατάσταση της ζημίας του. Χωρίς νομική καθοδήγηση, ο κίνδυνος λανθασμένων χειρισμών και περαιτέρω επιδείνωσης της κατάστασης είναι μεγάλος.

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Μπορώ να χάσω το ακίνητο;

Υπάρχει τέτοιος κίνδυνος εάν το βάρος οδηγήσει σε αναγκαστική εκτέλεση-κατάσχεση ή πλειστηριασμό και δεν ληφθούν έγκαιρα μέτρα.

Ευθύνεται ο συμβολαιογράφος;

Συνήθως όχι, εκτός αν αποδειχθεί σοβαρή παράλειψη καθήκοντος.Μπορώ να ακυρώσω το συμβόλαιο;

Σε ορισμένες περιπτώσεις ναι, ιδίως αν αποδειχθεί απόκρυψη ή δόλος.

Πόσος χρόνος απαιτείται για επίλυση;

Εξαρτάται από τη σοβαρότητα της υπόθεσης και αν θα επιλυθεί εξωδικαστικά ή δικαστικά.

Είναι απαραίτητος ο δικηγόρος;

Η νομική υποστήριξη είναι ουσιαστικά απαραίτητη για την προστασία των δικαιωμάτων του αγοραστή , όπως αντίστοιχα σε άλλες περιπτώσεις για τα δικαιώματα του πωλητή.

Συμπέρασμα

Η αγορά υποθηκευμένου ακινήτου χωρίς γνώση ή χωρίς σωστή νομική κάλυψη μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρές συνέπειες. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι ο αγοραστής είναι ανυπεράσπιστος. Με έγκαιρη νομική παρέμβαση από δικηγόρο ακινήτων μπορούν να αναζητηθούν ευθύνες, να διεκδικηθούν αποζημιώσεις ή να διασφαλιστεί η εξάλειψη του βάρους. Η άμεση και σωστά καθοδηγούμενη αντίδραση είναι το κλειδί για την προστασία της περιουσίας και των δικαιωμάτων του αγοραστή.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 2108251894,  6932455478 και στο e-mail: [email protected]