Η μεταβίβαση ακινήτου που φέρει ως βάρος προσημείωση υποθήκης είναι ένα ζήτημα που απασχολεί συχνά ιδιοκτήτες και υποψήφιους αγοραστές. Πολλοί θεωρούν λανθασμένα ότι ένα τέτοιο ακίνητο δεν μπορεί να πουληθεί.

Στην πράξη, όμως, η μεταβίβαση είναι νομικά εφικτή, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και με σωστό χειρισμό.

Η κατανόηση του τι είναι η προσημείωση υποθήκης και πώς αντιμετωπίζεται κατά την αγοραπωλησία είναι κρίσιμη για την ασφάλεια της συναλλαγής.

Τι είναι η προσημείωση υποθήκης;

Η προσημείωση υποθήκης αποτελεί εμπράγματο βάρος που εγγράφεται συνήθως υπέρ τράπεζας ή άλλου πιστωτή, με σκοπό την εξασφάλιση μιας απαίτησης, κατά κανόνα στεγαστικού δανείου.

Στο πλαίσιο χορήγησης δανείων οι τράπεζες έχουν τη δυνατότητα και στην πράξη το πράττουν συστηματικά να ζητούν την εγγραφή προσημείωσης επί ακινήτου, ώστε να εξασφαλίσουν την απαίτησή τους έναντι του δανειολήπτη.

Η προσημείωση λειτουργεί ως εγγύηση για την αποπληρωμή του δανείου και αποτελεί βασικό μέσο εξασφάλισης.

Σε αντίθεση με την υποθήκη, η προσημείωση δεν παρέχει άμεσα πλήρες δικαίωμα αναγκαστικής εκτέλεσης, μπορεί όμως να μετατραπεί σε υποθήκη με τελεσίδικη δικαστική απόφαση και ακολουθεί το ακίνητο ακόμη και μετά από μεταβίβαση. Για τον λόγο αυτό, η ύπαρξή της επηρεάζει ουσιωδώς την αγοραπωλησία, διότι εάν δεν αντιμετωπιστεί σωστά, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να βρεθεί να κατέχει ακίνητο με ενεργό βάρος.

Μπορεί να μεταβιβαστεί ακίνητο με προσημείωση;

Ναι, η μεταβίβαση ακινήτου με προσημείωση υποθήκης είναι νόμιμη.

Ο νόμος δεν απαγορεύει την πώληση ακινήτου που φέρει τέτοιο βάρος. Η ουσία, ωστόσο, δεν βρίσκεται στο εάν επιτρέπεται, αλλά στο πώς θα γίνει η μεταβίβαση. Αν η προσημείωση δεν εξαλειφθεί, παραμένει εγγεγραμμένη στο ακίνητο, δεσμεύει τον νέο ιδιοκτήτη και ενέχει κίνδυνο, καθώς ο πιστωτής διατηρεί δικαιώματα που μπορούν να οδηγήσουν σε αναγκαστική εκτέλεση όταν η προσημείωση μετατραπεί σε υποθήκη.

Γι’ αυτό, στην πράξη, η μεταβίβαση σχεδόν πάντα οργανώνεται με τρόπο ώστε να επιτυγχάνεται ταυτόχρονη συναίνεση για εξάλειψη της προσημείωσης.

Πώς γίνεται η μεταβίβαση στην πράξη;

Η διαδικασία ξεκινά με την ενημέρωση της τράπεζας ή του πιστωτή. Ο πωλητής οφείλει να γνωστοποιήσει την πρόθεσή του για πώληση, ώστε η τράπεζα να προσδιορίσει το ακριβές οφειλόμενο ποσό και τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες θα συναινέσει στην εξάλειψη της προσημείωσης. Τη διαδικασία για όλα τα παραπάνω την κινεί ο έμπειρος δικηγόρος του πωλητή.

Συνήθως εκδίδεται έγγραφη δήλωση ή επιστολή, όπου αναγράφεται το ποσό που απαιτείται για να αρθεί το βάρος.

Παράλληλα, απαιτείται σαφής συμφωνία με τον αγοραστή και πλήρης ενημέρωσή του για την ύπαρξη της προσημείωσης.

Κατά κανόνα προβλέπεται ότι μέρος του τιμήματος θα καταβληθεί απευθείας στην τράπεζα και ότι η εξάλειψη της προσημείωσης θα γίνει ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση. Η διαφάνεια σε αυτό το στάδιο είναι απολύτως κρίσιμη, διότι ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει ακριβώς τι πληρώνει, σε ποιον και για ποιο λόγο, ώστε να αποκτήσει ακίνητο ελεύθερο από το συγκεκριμένο βάρος.

Κατά τη σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου περιλαμβάνεται ειδική ρήτρα που ρυθμίζει την εξάλειψη της προσημείωσης. Πολύ συχνά το τίμημα καταβάλλεται κατά το μέρος της υποθήκης απευθείας στον πιστωτή και το υπόλοιπο στον πωλητή.

Μετά την εξόφληση, η τράπεζα συναινεί στην εξάλειψη της προσημείωσης.

Η εξάλειψη -που πιστοποιείται με δικαστική απόφαση- καταχωρίζεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο και μόνο τότε το ακίνητο καθίσταται πραγματικά ελεύθερο από το συγκεκριμένο βάρος. Στην πράξη, αυτό είναι και το σημείο που καθιστά τη συναλλαγή ουσιαστικά ασφαλή για τον αγοραστή.

Ο ρόλος του δικηγόρου στη μεταβίβαση

Σε περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτου, η συμμετοχή δικηγόρου είναι καθοριστική. Ο δικηγόρος πραγματοποιεί έλεγχο τίτλων και βαρών, ελέγχει τη νομιμότητα και τα στοιχεία των προηγούμενων μεταβιβάσεων και αν υπάρχει προσημείωση ή οποιοδήποτε άλλο πρόβλημα, συντονίζει την επικοινωνία και τη διαπραγμάτευση με την τράπεζα, διασφαλίζει ότι οι ρήτρες του συμβολαίου καλύπτουν πλήρως τη διαδικασία εξάλειψης και προστατεύει τον αγοραστή από τον κίνδυνο να αποκτήσει ακίνητο με ενεργό βάρος. Χωρίς σωστό νομικό χειρισμό, ο αγοραστής μπορεί να βρεθεί κύριος ακινήτου που εξακολουθεί να “βαρύνεται” και, συνεπώς, να κινδυνεύει.

Κίνδυνοι αν δεν εξαλειφθεί η προσημείωση

Αν η προσημείωση παραμείνει, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με κατασχέσεις και πλειστηριασμούς, ενώ η τράπεζα έχει τη δυνατότητα, υπό προϋποθέσεις, να μετατρέψει την προσημείωση σε υποθήκη. Επιπλέον, ένα ακίνητο με ενεργό βάρος καθίσταται στην πράξη δύσκολα αξιοποιήσιμο, είτε για μεταγενέστερη πώληση είτε για χρηματοδότηση. Η παράλειψη εξάλειψης είναι σοβαρό λάθος με έννομες συνέπειες και γι’ αυτό αντιμετωπίζεται με ιδιαίτερη προσοχή στις περισσότερες συναλλαγές.

Νομική βάση της εγγραφής προσημείωσης

Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα και τη νομολογία, τίτλο για την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης παρέχουν δικαστικές αποφάσεις, διαταγές πληρωμής, πρακτικά διαμεσολάβησης καθώς και κάθε άλλη πράξη ή διαταγή που αναγνωρίζεται από τον νόμο ως νόμιμος τίτλος εγγραφής.

Η προσημείωση εγγράφεται κατόπιν σχετικής δικαστικής διαδικασίας και καταχωρίζεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο.

Ο χαρακτήρας της προσημείωσης υποθήκης

Με απλά λόγια, η προσημείωση υποθήκης είναι εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου, αντίστοιχο με την υποθήκη, τις δουλείες ή την κατάσχεση. Πρόκειται για βάρος που “βαρύνει” το ακίνητο, το ακολουθεί σε κάθε μεταγενέστερη μεταβίβαση και παραμένει ενεργό έως ότου εξαλειφθεί η απαίτηση του δανειστή.

Εάν δεν έχει προηγουμένως εξαλειφθεί, ο νέος ιδιοκτήτης αποκτά το ακίνητο μαζί με το βάρος.

Η προσημείωση ως υποθήκη υπό αναβλητική αίρεση

Η προσημείωση υποθήκης θεωρείται υποθήκη υπό αναβλητική αίρεση. Αυτό σημαίνει ότι για να μετατραπεί σε οριστική υποθήκη πρέπει, αφενός, η απαίτηση του δανειστή να επιδικαστεί τελεσίδικα και, αφετέρου, να ζητηθεί η μετατροπή της προσημείωσης σε υποθήκη. Μέχρι να συμβεί αυτό, η προσημείωση δεν παρέχει πλήρες δικαίωμα αναγκαστικής εκτέλεσης, παρέχει όμως δικαίωμα προτίμησης και κατοχυρώνει τη θέση του δανειστή.

Μετατροπή προσημείωσης σε υποθήκη

Όταν η απαίτηση του δανειστή κριθεί τελεσίδικα από το δικαστήριο, η προσημείωση μπορεί να μετατραπεί σε υποθήκη. Σημαντικό στοιχείο είναι ότι ως ημερομηνία εγγραφής της υποθήκης θεωρείται η ημερομηνία εγγραφής της προσημείωσης, με αποτέλεσμα ο δανειστής να αποκτά αναδρομικά τη θέση που είχε από την αρχική εγγραφή και να προστατεύεται πλήρως ως προς τη σειρά ικανοποίησής του.

Ο εξασφαλιστικός ρόλος της προσημείωσης

Ο βασικός σκοπός της προσημείωσης είναι εξασφαλιστικός. Διασφαλίζει ότι ο δανειστής θα αποκτήσει δικαίωμα υποθήκης και θα ικανοποιηθεί με προτεραιότητα σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης, χωρίς να χάσει τη σειρά του έναντι μεταγενέστερων πιστωτών.

Με απλούστερα λόγια, η προσημείωση κατοχυρώνει τη θέση του δανειστή.

Πολλαπλές υποθήκες και αρχή χρονικής προτεραιότητας

Σε ένα ακίνητο είναι δυνατόν να εγγραφούν περισσότερες από μία προσημειώσεις ή και υποθήκες διαφορετικών δανειστών. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζεται η αρχή της χρονικής προτεραιότητας: σε περίπτωση πλειστηριασμού, οι πιστωτές ικανοποιούνται με βάση τη σειρά εγγραφής των προσημειώσεων ή υποθηκών.

Όποιος έχει προηγούμενη εγγραφή, προηγείται και στην ικανοποίηση της απαίτησής του.

Εγγραφή προσημείωσης υποθήκης – Έννοια και διαδικασία

Η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης αποτελεί ένα από τα βασικά ασφαλιστικά μέτρα που μπορεί να διατάξει το δικαστήριο, με σκοπό την εξασφάλιση χρηματικής απαίτησης δανειστή. Το δικαστήριο καθορίζει το ποσό που ασφαλίζεται και ο δανειστής αποκτά έτσι ένα ισχυρό εμπράγματο δικαίωμα επί συγκεκριμένου ακινήτου του οφειλέτη. Η προσημείωση χρησιμοποιείται κυρίως όταν ο δανειστής δεν διαθέτει ακόμη τίτλο για άμεση εγγραφή υποθήκης, αλλά επιδιώκει να διασφαλίσει τη μελλοντική ικανοποίησή του μέσω αναγκαστικής εκτέλεσης, εφόσον η απαίτησή του επιδικαστεί τελεσίδικα. Το ίδιο μπορεί να συμβεί με τελεσίδικη διαταγή πληρωμής, με πρακτικό διαμεσολάβησης κλπ.

Πώς γίνεται η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης

Η διαδικασία κινείται με αίτηση προς το αρμόδιο δικαστήριο. Στην αίτηση πρέπει να αναφέρονται οι λόγοι για τους οποίους υπάρχει επικείμενος κίνδυνος απώλειας της δυνατότητας ικανοποίησης του δανειστή, η επείγουσα ανάγκη διασφάλισης της απαίτησης, καθώς και το ακίνητο κυριότητας του οφειλέτη που προτείνεται να προσημειωθεί. Η εγγραφή μπορεί να πραγματοποιηθεί είτε με τη συναίνεση του ιδιοκτήτη, κάτι που συμβαίνει συνήθως κατά τη χορήγηση στεγαστικού δανείου, είτε χωρίς τη συναίνεσή του, όταν πρόκειται για δικαστική διαδικασία εξασφάλισης απαίτησης.

Στην πράξη, μπορεί μια τράπεζα να εκδώσει διαταγή πληρωμής και να εγγράψει προσημείωση χωρίς ο οφειλέτης να το γνωρίζει καν. Επίσης μπορεί να εγγράψει προσημείωση σε όλα τα ακίνητα του οφειλέτη.

Εξάλειψη προσημείωσης υποθήκης

Η εξάλειψη της προσημείωσης ρυθμίζεται από το άρθρο 1330 του Αστικού Κώδικα. Μπορεί να πραγματοποιηθεί με συναίνεση του δανειστή, με δικαστική απόφαση που ανακαλεί την εγγραφή της προσημείωσης ή  εφόσον παρέλθουν ενενήντα ημέρες από την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης χωρίς να ζητηθεί η μετατροπή της προσημείωσης σε υποθήκη.

Η διαδικασία προϋποθέτει κατάθεση αίτησης-δικόγραφο που καταθέτει ο δικηγόρος- στον αρμόδιο δικαστή και μετά την έκδοση απόφασης αυτή καταχωρίζεται  στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο.

Συναινετική εξάλειψη – Η συνηθέστερη περίπτωση

Στην καθημερινή πρακτική, η πιο συνηθισμένη μορφή εξάλειψης είναι η συναινετική. Όταν ο οφειλέτης αποπληρώσει πλήρως το δάνειό του, η τράπεζα εκδίδει βεβαίωση εξόφλησης, ο πληρεξούσιος δικηγόρος καταθέτει την αίτηση εξάλειψης και εκδίδεται δικαστική απόφαση που αίρει την προσημείωση. Μετά την καταχώριση της απόφασης, το ακίνητο καθίσταται ελεύθερο από το συγκεκριμένο βάρος.

Νέο πλαίσιο: Πράξη δικηγόρου για εγγραφή και εξάλειψη

Με τον Ν. 5095/2024, εισήχθη η δυνατότητα εγγραφής και εξάλειψης συναινετικής προσημείωσης υποθήκης με πράξη δικηγόρου, που επιτελεί χρέη δικαστή. Η πράξη εκδίδεται από δικηγόρο μέλος του αρμόδιου Δικηγορικού Συλλόγου, συνοδεύεται υποχρεωτικά από έγγραφη συναίνεση του καθ’ ου η αίτηση και μπορεί να κατατεθεί ηλεκτρονικά μαζί με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Η έγγραφη συναίνεση μπορεί να είναι συμβολαιογραφικό έγγραφο, ψηφιακά υπογεγραμμένο ή ιδιωτικό έγγραφο με βεβαίωση γνησίου υπογραφής. Σε αυτήν πρέπει να αναφέρονται ρητά η αιτία της οφειλής, το ύψος της απαίτησης, το ποσό της προσημείωσης και η πλήρης περιγραφή του ακινήτου.

Μεταβίβαση ακινήτου με προσημείωση υποθήκης

Παρά τη συχνή επιφυλακτικότητα των αγοραστών, η ύπαρξη προσημείωσης δεν εμποδίζει τη μεταβίβαση ενός ακινήτου. Το βάρος είναι καταχωρισμένο στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο και γίνεται γνωστό μέσω ελέγχου τίτλων. Ο αγοραστής, γνωρίζοντας την ύπαρξη της προσημείωσης, αποφασίζει εάν θα προχωρήσει και, κατά κανόνα, θέτει ως προϋπόθεση την εξάλειψή της πριν την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας. Στην πράξη, όταν η προσημείωση οφείλεται σε τραπεζικό δάνειο, ο πωλητής προσκομίζει επιστολή της τράπεζας, με την οποία δηλώνεται ότι το βάρος θα αρθεί μόλις εξοφληθεί η οφειλή από το τίμημα της πώλησης.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στο εξής: η μεταβίβαση ακινήτου ολοκληρώνεται μόνο με τη μεταγραφή του συμβολαίου και όχι με την απλή υπογραφή του. Ο αγοραστής οφείλει να μεριμνήσει άμεσα για τη μεταγραφή, διότι στο μεσοδιάστημα μπορεί να εγγραφούν νέα βάρη λόγω υποχρεώσεων του πωλητή.

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Είναι υποχρεωτική η εξάλειψη της προσημείωσης πριν την πώληση;

Όχι εκ του νόμου, αλλά είναι πρακτικά απαραίτητη για την ασφάλεια της συναλλαγής.

Μπορεί να πληρωθεί η τράπεζα από το τίμημα;

Ναι, αυτός είναι ο πιο συνηθισμένος τρόπος.

Μπορεί να αρνηθεί η τράπεζα την εξάλειψη;

Μόνο αν δεν εξοφληθεί ή δεν ικανοποιηθεί η απαίτησή της.

Χρειάζεται δικηγόρος;

Χρειάζεται οπωσδήποτε δικηγόρος και μάλιστα έμπειρος.

Πόσο διαρκεί η διαδικασία;

Εξαρτάται από την τράπεζα και την πολυπλοκότητα της υπόθεσης.

Συμπέρασμα

Η μεταβίβαση ακινήτου με βάρος προσημείωση υποθήκης είναι εφικτή και νόμιμη, αρκεί να γίνει με σωστή προετοιμασία, πλήρη ενημέρωση των μερών και, κυρίως, με ταυτόχρονη εξάλειψη του βάρους. Η έγκαιρη συνδρομή δικηγόρου αποτελεί τον ασφαλέστερο τρόπο για την ολοκλήρωση μιας τέτοιας συναλλαγής χωρίς νομικούς κινδύνους.

Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 2108251894,  6932455478 και στο e-mail: [email protected]