Αγορά ακινήτου από πλειστηριασμό; Ο πλειστηριασμός ακινήτων εξακολουθεί να αποτελεί μία από τις λιγότερο αξιοποιημένες δυνατότητες απόκτησης ακινήτου στην Ελλάδα. Η περιορισμένη γνώση της διαδικασίας, η ανησυχία για πιθανούς νομικούς κινδύνους και η ελλιπής ενημέρωση αποτρέπουν πολλούς ενδιαφερόμενους από το να εξετάσουν σοβαρά μια επιλογή που, υπό τις κατάλληλες συνθήκες, μπορεί να οδηγήσει σε ιδιαίτερα συμφέρουσα αγορά. Στον παρόντα οδηγό παρουσιάζονται όλα τα βασικά στάδια της διαδικασίας, από τον τρόπο λειτουργίας του πλειστηριασμού και τους απαραίτητους ελέγχους μέχρι την κατακύρωση και την παράδοση του ακινήτου.

Αγορά ακινήτου από πλειστηριασμό – Ποιος μπορεί να συμμετέχει σε πλειστηριασμό ακινήτου

Η απάντηση είναι απλή: ο καθένας. Δεν απαιτείται ειδική ιδιότητα, επαγγελματική εμπειρία ή ειδικές διασυνδέσεις. Οποιοσδήποτε ενδιαφερόμενος, φυσικό ή νομικό πρόσωπο, μπορεί να συμμετέχει, εφόσον πληροί τις τυπικές προϋποθέσεις συμμετοχής και καταβάλει την απαιτούμενη εγγύηση.

Η αναζήτηση ακινήτων γίνεται σήμερα αποκλειστικά μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών, με φίλτρα για περιοχή, εμβαδόν, τύπο ακινήτου και τιμή εκκίνησης. Η διαδικασία είναι διαφανής και προσβάσιμη σε όλους.

Είναι πραγματικά φθηνότερο;

Το ερώτημα αυτό τίθεται από κάθε υποψήφιο αγοραστή και η απάντηση δεν είναι μονοδιάστατη.

Η τιμή εκκίνησης αντιστοιχεί κανονικά στην εμπορική αξία του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι δεν υπάρχει αυτόματο «εκπτωτικό» όφελος από τη στιγμή εκκίνησης. Ωστόσο, στην πράξη παρατηρείται συχνά ένα εντελώς διαφορετικό αποτέλεσμα: πολλοί πλειστηριασμοί δεν προσελκύουν αρκετούς πλειοδότες, και έτσι το ακίνητο κατακυρώνεται σε τιμή σαφώς χαμηλότερη από την αγοραία. Σε επαναλαμβανόμενους πλειστηριασμούς, όταν ο πρώτος ματαιωθεί λόγω απουσίας ενδιαφέροντος, η τιμή εκκίνησης μπορεί να μειωθεί δραστικά, δημιουργώντας ευκαιρία που σπάνια εμφανίζεται στην ελεύθερη αγορά.

Βήμα 1: Εντοπισμός και αξιολόγηση ακινήτου

Αφού επιλέξετε ένα ακίνητο που σας ενδιαφέρει, το πρώτο βήμα δεν είναι να υπολογίσετε πόσο θέλετε να πλειοδοτήσετε,  αλλά να κατανοήσετε τι ακριβώς αγοράζετε.

Μελετήστε την έκθεση εκτίμησης, επισκεφθείτε την περιοχή, εξετάστε τη φυσική κατάσταση του ακινήτου εξωτερικά και συγκρίνετε με τιμές της αγοράς στην ίδια περιοχή. Αν η πρόσβαση επιτραπεί, ζητήστε τη συνδρομή μηχανικού για εκτίμηση της κατάστασης.

Βήμα 2: Νομικός έλεγχος – το κρισιμότερο στάδιο

Σε κανένα άλλο βήμα δεν επενδύεται τόσο πολύτιμα ο χρόνος και η δαπάνη όσο εδώ. Ο νομικός έλεγχος δεν είναι τυπικότητα είναι η ασφαλιστική δικλείδα που σας προστατεύει από δυσάρεστες εκπλήξεις μετά την κατακύρωση.

Συγκεκριμένα, ένας έμπειρος δικηγόρος πρέπει να ελέγξει:

Τη νομιμότητα της ίδιας της εκτελεστικής διαδικασίας. Αν ο οφειλέτης εντοπίσει παρατυπίες στη διαδικασία και ασκήσει επιτυχώς ανακοπή, ο πλειστηριασμός μπορεί να ακυρωθεί και η κατακύρωση να ανατραπεί με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τον αγοραστή.

Τα πραγματικά δικαιώματα τρίτων επί του ακινήτου. Πέρα από υποθήκες και προσημειώσεις, υπάρχουν δικαιώματα που δεν αίρονται με τον πλειστηριασμό: δουλεία οίκησης, δουλεία διόδου, επικαρπία. Αυτά μπορούν να περιορίσουν σημαντικά τη χρήση του ακινήτου, ακόμα κι αν τυπικά γίνετε ιδιοκτήτης.

Τις αυθαιρεσίες

Έλεγχος πολεοδομικών παραβάσεων και αυθαιρέτων. Ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να διερευνήσει, με τη συνδρομή μηχανικού, αν το ακίνητο παρουσιάζει αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που δεν συμφωνούν με την οικοδομική άδεια. Αν και οι πολεοδομικές παραβάσεις δεν εμποδίζουν κατ’ αρχήν την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού, ενδέχεται να δημιουργήσουν σημαντικό κόστος τακτοποίησης ή προβλήματα σε μελλοντική μεταβίβαση, χρηματοδότηση ή έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Βήμα 3: Εγγύηση και συμμετοχή στην πλειοδοσία

Για να συμμετάσχετε στον πλειστηριασμό, απαιτείται η προηγούμενη κατάθεση εγγύησης ίσης με το 30% της τιμής εκκίνησης. Χωρίς αυτήν, δεν γίνεται δεκτή καμία προσφορά.

Η διαδικασία είναι πλέον εξ ολοκλήρου ηλεκτρονική. Εγγραφείτε στην πλατφόρμα, καταθέστε την εγγύηση και υποβάλλετε τις προσφορές σας εντός του καθορισμένου χρονικού πλαισίου. Κερδίζει ο τελευταίος πλειοδότης όταν λήξει ο χρόνος.

Βήμα 4: Κατακύρωση και εξόφληση

Μετά την κατακύρωση, ο αγοραστής έχει στη διάθεσή του 30 ημέρες για να εξοφλήσει το σύνολο του εκπλειστηριάσματος. Πρόκειται για αυστηρή προθεσμία και η μη τήρησή της συνεπάγεται έκπτωση από την κατακύρωση και απώλεια της εγγύησης.

Για τον λόγο αυτό, η χρηματοδότηση μέσω τραπεζικού δανείου είναι πρακτικά πολύ δύσκολη: η εγκριτική διαδικασία των τραπεζών απαιτεί χρόνο που συχνά υπερβαίνει το 30ήμερο. Η αγορά από πλειστηριασμό γίνεται ιδανικά με διαθέσιμα κεφάλαια.

Βήμα 5: Σύνταξη τίτλου και μεταγραφή

Αφού εξοφληθεί το εκπλειστηρίασμα, ο συμβολαιογράφος συντάσσει την κατακυρωτική έκθεση. Η περίληψή της μεταγράφεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο και αποτελεί τον επίσημο τίτλο κυριότητας. Δεν χρειάζεται η συμπαράσταση ή η υπογραφή του προηγούμενου ιδιοκτήτη.

Βήμα 6: Φυσική κατοχή – Ο Σκόπελος που πολλοί αγνοούν

Η απόκτηση τίτλου κυριότητας δεν σημαίνει αυτόματα ότι μπορείτε να μπείτε στο ακίνητο την επόμενη μέρα. Αυτό είναι ένα από τα πιο συχνά παρεξηγημένα σημεία της διαδικασίας.

Αν το ακίνητο κατοικείται από τον οφειλέτη, απαιτείται ξεχωριστή διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης για την αποβολή του και την παράδοση της νομής στον νέο ιδιοκτήτη. Αν υπάρχει ενοικιαστής που είχε συνάψει μίσθωση με τον οφειλέτη πριν την κατακύρωση, η κατάσταση περιπλέκεται περαιτέρω: ο νέος ιδιοκτήτης υποχρεούται να προχωρήσει σε διαδικασία έξωσης σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις που διέπουν τις μισθώσεις μετά πλειστηριασμό. Και στις δύο περιπτώσεις, η συνδρομή δικηγόρου είναι αναγκαία.

FAQ – Συχνές ερωτήσεις

Χρειάζομαι υποχρεωτικά δικηγόρο; Χωρίς έμπειρο δικηγόρο, ειδικά με εξειδίκευση στο Τραπεζικό Δίκαιο, εκτίθεστε σε σοβαρούς κινδύνους: ακύρωση του πλειστηριασμού, αδυναμία ανάκτησης νομής ή αόρατα βάρη που ανακαλύπτετε μετά την αγορά. Η δαπάνη δικηγόρου είναι ανεπαίσθητη σε σχέση με αυτούς τους κινδύνους.

Τι βάρη «καθαρίζουν» με τον πλειστηριασμό και τι παραμένει; Οι υποθήκες και προσημειώσεις που δεν ικανοποιούνται από το εκπλειστηρίασμα αίρονται νομικά. Αντίθετα, εμπράγματα δικαιώματα όπως επικαρπία, οίκηση ή δουλεία διόδου δεν θίγονται και παραμένουν σε ισχύ. Χρέη ενοχικής φύσης διαγράφονται.

Μπορεί ο πλειστηριασμός να ακυρωθεί αφού κατακυρωθεί το ακίνητο σε μένα; Ναι. Ο οφειλέτης έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή για παρατυπίες στη διαδικασία εκτέλεσης. Αν η ανακοπή γίνει δεκτή, η κατακύρωση ανατρέπεται. Για αυτόν ακριβώς τον λόγο ο εκ των προτέρων νομικός έλεγχος της διαδικασίας είναι μη διαπραγματεύσιμος.

Τι γίνεται αν το ακίνητο έχει αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις;

Η ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών δεν εμποδίζει κατ’ αρχήν την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού και την απόκτηση της κυριότητας από τον υπερθεματιστή. Ωστόσο, οι πολεοδομικές παραβάσεις δεν εξαλείφονται λόγω του πλειστηριασμού και ενδέχεται να βαρύνουν τον νέο ιδιοκτήτη, ο οποίος μπορεί να χρειαστεί να προβεί σε τακτοποίηση με δική του δαπάνη. Για τον λόγο αυτό, πριν από τη συμμετοχή σε πλειστηριασμό συνιστάται η διενέργεια τεχνικού ελέγχου από μηχανικό, στο μέτρο που αυτό είναι εφικτό.

Μπορώ να χρηματοδοτηθώ από τράπεζα; Θεωρητικά ναι, πρακτικά σπάνια. Η 30ήμερη προθεσμία εξόφλησης και η χρονοβόρα εγκριτική διαδικασία των τραπεζών είναι δυσκολοσύμβατες. Οι αγορές σε πλειστηριασμούς γίνονται κατά κανόνα με ίδια κεφάλαια.

Υπάρχει φόρος κατά την απόκτηση; Ναι. Επιβάλλεται Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) 3% και συμβολαιογραφικά έξοδα, υπολογιζόμενα στη μεγαλύτερη αξία μεταξύ αντικειμενικής και πλειστηριάσματος.

Πώς ξέρω αν υπάρχει ενοικιαστής στο ακίνητο; Δεν υπάρχει πάντα τρόπος επαλήθευσης πριν την κατακύρωση. Ο νομικός έλεγχος μπορεί να αποκαλύψει καταχωρημένες μισθώσεις. Σε κάθε περίπτωση, πρέπει να το συνυπολογίζετε ως πιθανό σενάριο και να γνωρίζετε τη διαδικασία έξωσης που προβλέπει το άρθρο 1009 ΚΠολΔ.

Συμπέρασμα

Η απόκτηση ακινήτου μέσω πλειστηριασμού δεν είναι εγγυημένη ευκαιρία, αλλά για αυτόν που κάνει σωστά τη δουλειά του, μπορεί να αποδώσει αξία που η ελεύθερη αγορά δύσκολα προσφέρει. Ο συνδυασμός σωστής έρευνας, νομικής κάλυψης και οικονομικής ετοιμότητας είναι αυτός που μετατρέπει έναν πλειστηριασμό από παγίδα σε επένδυση.

📞 Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 2108251894,  6932455478 και στο e-mail: [email protected]