Η Ελλάδα αποτελεί εδώ και χρόνια έναν από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς για αγορά ακινήτου από αλλοδαπούς επενδυτές. Το ήπιο κλίμα, η γεωγραφική ποικιλία, οι σχετικά προσιτές τιμές σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές και κυρίως το ελληνικό πρόγραμμα Golden Visa έχουν τοποθετήσει τη χώρα στο επίκεντρο του διεθνούς επενδυτικού ενδιαφέροντος. Ωστόσο, η αγορά ακινήτου από υπήκοο τρίτης χώρας συνοδεύεται από συγκεκριμένες νομικές προϋποθέσεις που πρέπει να γνωρίζει κάθε υποψήφιος αγοραστής.
Ποιος μπορεί να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα
Η βασική αρχή είναι απλή: οποιοσδήποτε αλλοδαπός μπορεί να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα, ανεξαρτήτως ιθαγένειας. Δεν υπάρχει γενική απαγόρευση για υπηκόους τρίτων χωρών.
Υπάρχει όμως μια σημαντική εξαίρεση: παραμεθόριες περιοχές. Σε ορισμένες περιοχές που ορίζονται ως παραμεθόριες π.χ. τμήματα της Θράκης, νησιά κοντά στα σύνορα, περιοχές της Β. Ελλάδας, υπήκοοι τρίτων χωρών χρειάζονται ειδική άδεια από την αρμόδια επιτροπή του Υπουργείου Εθνικής Άμυνας για να αποκτήσουν ακίνητο. Η διαδικασία έκδοσης αυτής της άδειας μπορεί να διαρκέσει αρκετούς μήνες και δεν είναι εγγυημένη.
Πολίτες της ΕΕ αγοράζουν υπό τους ίδιους όρους με τους Έλληνες, χωρίς περιορισμούς παραμεθορίων.
Βασικές νομικές προϋποθέσεις για αλλοδαπούς αγοραστές
Αριθμός φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ)
Το πρώτο πράγμα που χρειάζεται οποιοσδήποτε αλλοδαπός για να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα είναι ελληνικό ΑΦΜ. Χωρίς αυτό δεν μπορεί να υπογραφεί κανένα συμβόλαιο. To ΑΦΜ εκδίδεται πλέον και ηλεκτρονικά από την ΑΑΔΕ υπό προϋποθέσεις.
Τραπεζικός λογαριασμός
Για τη διενέργεια της πληρωμής και την τεκμηρίωση της προέλευσης των κεφαλαίων χρησιμοποιείται συνήθως ελληνικός ή ευρωπαϊκός τραπεζικός λογαριασμός, ενώ οι τράπεζες εφαρμόζουν ελέγχους νομιμότητας κεφαλαίων (AML checks), ιδίως σε συναλλαγές μεγάλης αξίας.
Πληρεξούσιος δικηγόρος
Αν ο αγοραστής δεν βρίσκεται στην Ελλάδα κατά τη διάρκεια της διαδικασίας, μπορεί να εκπροσωπηθεί από εξουσιοδοτημένο δικηγόρο μέσω συμβολαιογραφικής πληρεξουσιότητας. Αυτό είναι εξαιρετικά συνηθισμένο στις διεθνείς συναλλαγές και επιτρέπει την ολοκλήρωση της αγοράς χωρίς φυσική παρουσία.
Νομικός έλεγχος
Ο νομικός έλεγχος του ακινήτου αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα στάδια της διαδικασίας αγοράς, ιδίως όταν πρόκειται για αλλοδαπούς αγοραστές που δεν είναι εξοικειωμένοι με το ελληνικό νομικό και κτηματολογικό σύστημα. Στο πλαίσιο του ελέγχου εξετάζονται, μεταξύ άλλων, οι τίτλοι ιδιοκτησίας, η ύπαρξη βαρών ή διεκδικήσεων, τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις, καθώς και η καταχώριση και η νομική κατάσταση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο.
Το πρόγραμμα Golden Visa
Το ελληνικό πρόγραμμα Golden Visa αποτελεί ένα από τα πιο γνωστά προγράμματα χορήγησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης στην Ευρώπη. Παρέχει άδεια διαμονής πενταετούς διάρκειας σε υπηκόους τρίτων χωρών που πραγματοποιούν επένδυση σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, με δυνατότητα ανανέωσης, εφόσον εξακολουθούν να πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις.
Κατώτατα όρια επένδυσης
Το πρόγραμμα έχει υποστεί σημαντικές αλλαγές τα τελευταία χρόνια. Από το 2025 ισχύουν οι εξής προϋποθέσεις:
Για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Περιφέρεια Αττικής, οι Περιφερειακές Ενότητες Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Σαντορίνης, καθώς και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, το ελάχιστο ύψος επένδυσης ανέρχεται πλέον στις 800.000 ευρώ.
Στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, το ελάχιστο όριο επένδυσης διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ.
Και στις δύο περιπτώσεις, η επένδυση πρέπει να αφορά ένα και μόνο ακίνητο με ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τ.μ., χωρίς δυνατότητα κατανομής του απαιτούμενου ποσού σε περισσότερα ακίνητα μικρότερης αξίας.
Παράλληλα, εξακολουθεί να ισχύει το κατώτατο όριο των 250.000 ευρώ σε ειδικές περιπτώσεις, όπως επενδύσεις σε διατηρητέα κτίρια που προορίζονται για αποκατάσταση ή ανακατασκευή και μετατροπή βιομηχανικών ή εμπορικών ακινήτων σε κατοικίες, υπό τις προϋποθέσεις που προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία.
Επιπλέον, για ακίνητα που αποκτώνται στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa δεν επιτρέπεται πλέον η βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb, περιορισμός που εισήχθη με σκοπό την αντιμετώπιση των πιέσεων στην αγορά κατοικίας.
Η Golden Visa παρέχει άδεια διαμονής πενταετούς διάρκειας σε υπηκόους τρίτων χωρών που πραγματοποιούν επένδυση στην Ελλάδα, με δυνατότητα ανανέωσης εφόσον εξακολουθούν να πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Μέσω του προγράμματος παρέχεται:
- δικαίωμα διαμονής στην Ελλάδα,
- δυνατότητα ταξιδιών και βραχυχρόνιας μετακίνησης εντός της Ζώνης Σένγκεν,
- δυνατότητα υπαγωγής μελών της οικογένειας του επενδυτή, όπως ο/η σύζυγος, τα τέκνα και οι γονείς των συζύγων, υπό τις προϋποθέσεις της ισχύουσας νομοθεσίας,
- πρόσβαση σε υπηρεσίες όπως η εκπαίδευση και η υγεία.
Η Golden Visa δεν παρέχει δικαίωμα εξαρτημένης εργασίας στην Ελλάδα ούτε οδηγεί αυτομάτως σε απόκτηση ελληνικής ιθαγένειας με πολιτογράφηση.
Διαδικασία απόκτησης Golden Visa
Βήμα 1: Εντοπισμός και αγορά ακινήτου που πληροί τις προϋποθέσεις. Απαιτείται ολοκλήρωση της αγοράς και μεταγραφή στο Κτηματολόγιο.
Βήμα 2: Υποβολή αίτησης για άδεια διαμονής επενδυτή στην αρμόδια υπηρεσία αλλοδαπών και μετανάστευσης. Απαιτούμενα έγγραφα: διαβατήριο, αποδεικτικά αγοράς ακινήτου, ασφάλεια υγείας, φωτογραφίες, παράβολο.
Βήμα 3: Έκδοση άδειας διαμονής, συνήθως εντός 4-5 μηνών από την υποβολή πλήρους φακέλου. Στο ενδιάμεσο εκδίδεται βεβαίωση κατάθεσης που επιτρέπει την παραμονή.
Βήμα 4: Ανανέωση ανά 5 χρόνια, εφόσον το ακίνητο παραμένει στην κυριότητα του επενδυτή.
Φορολογικές υποχρεώσεις αλλοδαπών ιδιοκτητών
Η απόκτηση ακινήτου στην Ελλάδα δημιουργεί φορολογικές υποχρεώσεις ανεξαρτήτως της χώρας κατοικίας:
ΕΝΦΙΑ: Κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα ανεξαρτήτως εθνικότητας ή κατοικίας, υποχρεούται στην ετήσια καταβολή ΕΝΦΙΑ. Ο υπολογισμός γίνεται βάσει αντικειμενικής αξίας.
Φόρος εισοδήματος από ενοίκια: Αν το ακίνητο εκμισθωθεί, τα ενοίκια φορολογούνται στην Ελλάδα ακόμα κι αν ο ιδιοκτήτης κατοικεί στο εξωτερικό. Υποβάλλεται ελληνική φορολογική δήλωση.
Υποβολή Ε9: Κάθε νέος ιδιοκτήτης υποχρεούται να συμπεριλάβει το ακίνητο στη δήλωση περιουσιακής κατάστασης (Ε9).
Πρακτικές συμβουλές για αλλοδαπούς αγοραστές
Η εμπειρία δείχνει ότι οι περισσότερες δυσκολίες για αλλοδαπούς αγοραστές δεν προκύπτουν από τη νομοθεσία αλλά από την έλλειψη γνώσης του συστήματος. Μερικές πρακτικές παρατηρήσεις:
Η επιλογή δικηγόρου με εμπειρία σε διεθνείς συναλλαγές είναι πολύτιμη. Η επικοινωνία είναι το Α και το Ω σε διασυνοριακές αγορές. Επίσης, η τεκμηρίωση της προέλευσης κεφαλαίων πρέπει να είναι έγκαιρη και πλήρης αφού οι ελληνικές τράπεζες και η ΑΑΔΕ ελέγχουν αυστηρά εισερχόμενα κεφάλαια μεγάλης αξίας. Τέλος, η ανανέωση της Golden Visa απαιτεί διατήρηση της επένδυσης. Τυχόν πώληση του ακινήτου πριν τη λήξη ανακαλεί την άδεια διαμονής.
FAQ – Συχνές ερωτήσεις
Μπορώ να αγοράσω ακίνητο στην Ελλάδα χωρίς να έρθω ποτέ φυσικά στη χώρα; Ναι, εφόσον χορηγήσετε συμβολαιογραφική πληρεξουσιότητα σε δικηγόρο στην Ελλάδα. Ο πληρεξούσιος μπορεί να υπογράψει το συμβόλαιο, να εκδώσει ΑΦΜ και να ολοκληρώσει τη μεταγραφή εξ ονόματός σας. Για την Golden Visa όμως απαιτείται φυσική παρουσία για τη λήψη βιομετρικών δεδομένων κατά την κατάθεση της αίτησης.
Η Golden Visa οδηγεί σε ελληνική υπηκοότητα; Όχι αυτόματα. Η ελληνική υπηκοότητα απαιτεί μεταξύ άλλων 7 χρόνια νόμιμης διαμονής με φυσική παρουσία, γνώση ελληνικής γλώσσας και πολιτισμού, και δεν απορρέει από την απλή κατοχή Golden Visa χωρίς πραγματική διαμονή στη χώρα.
Αν αγοράσω ακίνητο κάτω από 800.000€ στην Αθήνα, χάνω το δικαίωμα Golden Visa; Ναι, για αγορές σε Αττική, Θεσσαλονίκη και τα μεγάλα νησιά το κατώτατο όριο είναι πλέον 800.000€. Αγορά κάτω από αυτό το ποσό δεν πληροί τις προϋποθέσεις για Golden Visa. Εξαίρεση με ποσό 250.000 ευρώ εάν το ακίνητο είναι διατηρητέο ή μετατροπή από επαγγελματικό σε κατοικία.
Μπορώ να νοικιάσω το ακίνητο μέσω Airbnb αν το αγοράσω για Golden Visa; Όχι. Από το 2025 η βραχυχρόνια μίσθωση απαγορεύεται για ακίνητα που αποκτώνται στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa. Η μακροχρόνια μίσθωση παραμένει επιτρεπτή.
Τι συμβαίνει με τη Golden Visa αν πουλήσω το ακίνητο; Η άδεια διαμονής ακυρώνεται αυτόματα. Αν αντικαταστήσετε το ακίνητο με νέο που πληροί τις προϋποθέσεις, μπορείτε να αιτηθείτε νέα Golden Visa, αλλά δεν υπάρχει αυτόματη μεταφορά.
Χρειάζομαι ασφάλεια υγείας για Golden Visa; Ναι. Ασφάλεια υγείας που καλύπτει τη διαμονή στην Ελλάδα είναι υποχρεωτική προϋπόθεση για την έκδοση και ανανέωση της άδειας.
Μπορεί η οικογένειά μου να συμπεριληφθεί στη Golden Visa; Ναι. Σύζυγος, τέκνα έως 21 ετών και γονείς αμφότερων των συζύγων μπορούν να συμπεριληφθούν στην ίδια άδεια χωρίς επιπλέον επενδυτική απαίτηση. Τα ενήλικα τέκνα που σπουδάζουν μπορούν επίσης να ενταχθούν υπό προϋποθέσεις.
Συμπέρασμα
Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από υπήκοο τρίτης χώρας είναι διαδικασία απολύτως εφικτή και νομικά κατοχυρωμένη με τις κατάλληλες προϋποθέσεις και την ορθή προετοιμασία. Το πρόγραμμα Golden Visa προσφέρει ένα πρόσθετο κίνητρο για επενδυτές εκτός ΕΕ, αλλά οι αλλαγές στα κατώτατα όρια και οι νέοι περιορισμοί απαιτούν ενημερωμένη νομική και φορολογική συμβουλή. Σε κάθε περίπτωση, η επιλογή έμπειρου δικηγόρου με εξειδίκευση σε διεθνείς ακίνητες συναλλαγές παραμένει η πιο σημαντική απόφαση πριν από οποιαδήποτε άλλη κίνηση.
📞 Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού καλέστε στο δικηγορικό γραφείο και μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο στα τηλ: 210 8811903, 2108251894, 6932455478 και στο e-mail: [email protected]
